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      物業公司與商鋪商戶物業服務案例糾紛一則

      時間:2021-04-21 08:44來源:www.ysbzcl.com 作者:湖南物業網 點擊:
      租戶自稱花費15萬進駐永不落幕的茶博會,卻換來上鎖封鋪,店中名貴茶葉、茶具被盜,無奈之下訴至法院,而物業公司卻反訴租戶拖欠維護費、管理費,雙方矛盾激烈。6月15日,筆者從佛山中院獲悉,這是該院今年5月1日正式實施《執行案件分流處理機制實施辦法(試

              租戶自稱花費15萬進駐“永不落幕的茶博會”,卻換來上鎖封鋪,店中名貴茶葉、茶具被盜,無奈之下訴至法院,而物業公司卻反訴租戶拖欠維護費、管理費,雙方矛盾激烈。6月15日,筆者從佛山中院獲悉,這是該院今年5月1日正式實施《執行案件分流處理機制實施辦法(試行)》(下稱《執案分流處理辦法》)以來,由法官“向前走一步”,以調解的方式促雙方結案并履行義務,解決當事人訴后“執行難”的首案。

        事件??“永不落幕的茶博會”內店鋪強行被封

        2014年7月,阿暉在好友阿文夫婦的推薦下,在佛山市南海鹽步的華某商業廣場茶葉城(下稱“商業廣場”)租下首層的4個鋪位,經營茶葉生意。據阿暉回憶,該商業廣場的宣傳單以“永不落幕的茶博會”為廣告語,并承諾“每年舉辦兩次現場茶博會”。

        經過一段時間的經營后,阿暉發現,該廣場已由“某茶葉城”悄然易名為“某精品城”,且整個商業廣場人流量少,他的茶葉鋪生意慘淡,他的朋友阿文夫婦也感到難以經營下去。三人找到商業廣場的管理方南海某物業經營管理有限公司(下稱“物業公司”)提出解除租賃合同,并退還已支付的費用和押金,但并未得到物業公司的正面回應。

        據阿暉稱,去年1月30日,物業公司派數名“黑衣人”出現在其店鋪門前,并阻止他將店鋪內的貨物搬走,事后物業公司對其店鋪強行上鎖封鋪。阿暉多次到派出所報案,但矛盾依然未得到解決,去年5月底,阿暉收到了物業公司的函件稱“不同意解除租賃關系”。

        在此期間,阿暉發現他店鋪中的名貴茶葉、茶具均被盜,損失數萬元,而阿文的店鋪中的紅木家具、玉器、瓷器等竟然被“洗劫一空”。對于以上說法,物業公司表示,對“黑衣人”阻撓一事并不知情。

        去年7月,阿暉將物業公司訴至南海法院。他認為,物業公司作為商業廣場的管理方,沒有履行其承諾的“市場業態規劃”,導致進場的租戶損失慘重,而強行上鎖的行為已導致他實際無法經營,故請求解除與物業公司的租賃合同關系,并返還商鋪租金、保證金、宣傳推廣費等共計15.5613萬元。

        與此同時,物業公司提起反訴,要求阿暉支付維護費、管理費等共計16.554167萬元,已支付的保證金歸物業公司所有。阿文夫婦亦與阿暉一同向法院提起了訴訟,南海法院受理了這三起訴訟。

        一審??三租戶不服一審判決上訴

        在該案一審期間,物業公司表示不同意與阿暉等三人解除合同,并且認為其有權根據商業廣場的實際經營狀況進行命名調整,同時,物業公司向法院提供多份證據,用以證明該廣場的經營業態仍以茶葉、茶具、茶文化為主,以及物業公司通過多渠道對商業廣場商鋪的宣傳、推廣。

        一審法院經審理認為,雙方簽訂的合同已明確約定物業公司享有對茶葉城名稱、經營商鋪進行調整的權利,無論阿暉等三人所說茶葉城變動情況如何,均不構成解除合同的合理事由,而三人認為被告阻止使用經營店鋪,未能得到物業公司認可,也未能提供充分證據證實,三人請求解除合同、退還款項的主張缺乏理據,不予支持。

        而物業公司不同意解除合同,要求繼續履行,合同并沒有沒收保證金的約定,請求三人支付的保證金歸其所有的主張不予支持。但物業公司作為商鋪經營管理者負有一定的維護義務,被告請求原告支付宣傳費、維護費、綜合管理服務費等費用的主張法院不予支持。

        據此,一審法院駁回了原被告的訴訟請求,阿暉等三名租戶不服上訴至佛山中院。

        二審??法官兩度實地調查促調解

        考慮到租戶和物業公司的矛盾較大,直接作出判決可能難以達到最終化解雙方矛盾的目的,反而可能因雙方心存芥蒂,導致生效判決難以執行等新問題的產生。二審佛山中院經辦法官張雪潔決定啟動了剛出臺的《執案分流處理辦法》,在案件審判階段啟動“向前走一步”促成雙方調解,并督促雙方在調解書生效后履行義務。

        4月22日,張雪潔法官與雙方的代表來到商業廣場,對涉案的9個鋪面內的裝飾、裝修進行了清點。期間張雪潔法官多次對雙方言明利弊,力促雙方調解。

        經過一番考慮,阿暉同意調解,但物業公司應對他被盜之物作出適當賠償,而物業公司代表也表示同意調解,調解雙方矛盾工作終于邁出了重要的一步。隨后,阿暉被封一年多的商鋪被重新打開,雙方辦理了交接手續。

        然而,租戶與物業公司的矛盾并沒有就此順利全部得以化解。大批紅木家具、玉器、瓷器被搬空的阿文表示,一定要看到這批物品才肯調解,但物業公司一方卻表示,阿文同意物業公司的調解方案,才能看到這批貨物,調解再次面臨僵局。張雪潔法官再次對雙方進行調解,建議先由一方列出物品清單,法院和另一方核對后再進一步調解。

        5月3日,張雪潔法官再次在商業廣場會同雙方代表,在法院工作人員的見證下,物業公司的代表打開三樓的閑置單位,阿文清點了物品后,雙方終于同意簽訂調解協議。

        最終,雙方在簽訂調解協議后,立刻辦理商鋪交接手續,阿暉三人取走自有物品,包括可移動裝修物品,將商鋪交還給物業公司,同時,物業公司支付7萬元給阿暉三人。

        目前,雙方已在法院的主持下,全部履行完畢調解書確定的義務,雙方對事件的結果均表示滿意。據了解,該案是自5月1日,佛山法院正式實施《執案分流處理辦法》后,在案件審理階段促成調解并督促雙方履行義務完畢的首宗典型案例。

        延伸閱讀

        “立、審、執三項銜接”從源頭減少執行案件

        近年來,執行案件增長迅速。2015年,佛山法院新收執行案件3.9214萬件,同比增長26.48%,數量創歷史新高,承接去年的上升勢頭。今年第一季度,佛山法院新收執行案件已達1.1165萬件。執行難是當前佛山法院面臨的一大挑戰,若生效判決得不到執行,則當事人合法權利得不到保障,司法的公信力和權威面臨極大影響。為了從源頭上減輕執行工作的壓力,佛山法院從去年年底開始試行執行案件分流處理機制,并于今年4月出臺《執案分流處理辦法》并已于5月1日正式實施。

        根據《執案分流處理辦法》的規劃,佛山法院將建立“立審執相銜接”的工作機制,從源頭上減少執行案件,實行執行案件的分流處理。按照該制度設計,執行案件將通過兩種模式分流達到減輕執行壓力的目的:一是法官對自己的案件予以跟進,尤其是調解結案案件,力促權利義務人在調解書生效后履行義務,實現真正意義上的案結事了;二是由非法官群體處理債務人明顯具有履行能力或履行可能的案件,在執行立案前督促債務人自動履行生效法律文書,降低強制執行的案件總量。

        據張雪潔法官介紹,該案屬于第一種模式的情形,本案除了合同糾紛外,還涉及到損害賠償等其他糾紛,如果不在二審中一攬子解決,極有可能形成新的訴訟和執行案件,不僅增加法院工作量,更主要的是,當事人的糾紛不能得到及時解決,還可能會形成新的訴累。

        佛山中院副院長謝阿桑表示,佛山中院將聯合行政機關、社會團體、基層組織、行業協會、法律職業共同體等各方力量進駐訴訟服務中心,充分發動社會各界力量促進執行工作的開展。通過非強制的執行手段、靈活的敦促工作,避免冰冷的程序,減少強制執行引起的對抗情緒,促進社會和諧。

       

       

      (責任編輯:湖南物業網陳)
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