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      物業如何處理業主違章搭建

      時間:2021-03-26 09:56來源:www.ysbzcl.com 作者:湖南物業網 點擊:
      壹 關于違章搭建的界定 目前,法律法規對違章搭建沒有權威的定義,一般理解為建造時違反法律、法規、或規章的強制性規定而建造的建筑物或構筑物。這些強制性規定分布在大量的法律、法規或規章中,據不完全統計有20個以上,例如:《土地管理法》、《城市規劃

              壹  關于違章搭建的界定  目前,法律法規對違章搭建沒有權威的定義,一般理解為建造時違反法律、法規、或規章的強制性規定而建造的建筑物或構筑物。這些強制性規定分布在大量的法律、法規或規章中,據不完全統計有20個以上,例如:《土地管理法》、《城市規劃法》、《村莊和集鎮建設管理條例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理條例》等等。

            違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準,應由規劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。

             貳   住宅區域內違章搭建的形式

            為了經濟利益,違章搭建的形式多種多樣,常見的有:1、在屋頂建設的違章搭建,如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋,或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房,或者將屋面升高等;2、在一樓庭院內的建筑物、構筑物,如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等;3、依附于房屋外墻的建筑物、構筑物,如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等;4、違反業主公約安裝的設施,如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等;5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。

           違章搭建的形式無法列舉窮盡!督K省物業管理條例》第六十七條規定:“物業管理區域內禁止下列行為:

      (一)擅自改變物業的規劃用途;

      (二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

      (三)違法搭建建筑物、構筑物;

      (四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

      (五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

      (六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;

      (七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

      (八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

      (九)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

      (十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

      (十一) 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

      (十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。”

            叁     違章搭建由哪個部門管

           管理違章搭建的婆婆很多,在舉報違章搭建時一定要找對監管部門。法律、法規在規定禁止性規定的同時,也相應的規定了處理違法搭建的部門,例如:

           《城市規劃法》第六十四條規定:“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的,限期改正,處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”

           《防洪法》規定,未經水行政主管部門對其工程建設方案審查同意或者未按照有關水行政主管部門審查批準的位置、界限,在河道、湖泊管理范圍內從事工程設施建設活動的,由由縣級以上人民政府水行政主管部門或者由流域管理機構按照國務院水行政主管部門規定的權限處罰。

           《南京市城市治理條例》第二十四條規定:“發現正在建設的違法建設行為,城市管理行政執法部門或者規劃行政主管部門應當立即責令停止建設、限期拆除。當事人不停止建設或者逾期不拆除的,由市、區、縣人民政府責成有關部門查封施工現場,實施強制拆除。

           肆   相關權利人對違章搭建行為的救濟方式

           對于違章搭建行為,相鄰業主、業主委員會、物業公司等相關權利人可以行駛以下權利進行救濟:

           1、 相鄰業主投訴權。對于違章搭建行為,相鄰業主有權向城市管理行政執法部門或者規劃部門等相關政府部門進行投訴,請求有關部門予以拆除,以排除妨礙,同時相鄰業主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。

           2、 相鄰業主訴訟權。違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業主的人身、財產安全的,相鄰業主有權依據《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟,請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。

           3、 業主委員會權責。業主委員會,有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止,并及時向有關行政部門進行報告,對于侵害業主共同利益的行為,還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴,請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。

           4、物業公司權責。物業公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止,并及時向有關行政部門進行報告,對于妨礙物業管理的行為,還可以依據物業管理服務合同或業主公約的約定向人民法院提起違約之訴,請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。

           伍     物業公司處理違章搭建的義務

            物業企業應當加強對物業管理區域的管理,發現違章搭建行為,有義務依據《物業管理條例》第四十六條、《江蘇省物業管理條例》第六十七條規定等法規的規定進行勸阻、制止,并及時向有關行政管理部門報告。

           就是說,在遇到業主違章裝修搭建時,物業公司一般應積極履行三項義務:一對違章裝修行為進行勸阻;二是對違章搭建行為進行制止;三是及時報告有關行政主管部門。

           物業服務企業對于業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,可以向法院起訴業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的。但是需要注意的是,這一點是物業公司的權利,而不是義務。

           陸 物業公司無權強拆違章搭建

           遇到違章搭建,相鄰業主首先想到的是投訴到物業,要求物業進行處理。但是物業公司并不是行政機關,沒有法律的授權,無權采取強制措施。因為對違章搭建采取拆除等強制行為必須由行政機關依據行政法規定的程序進行,或者由法院依法強制執行,除此之外其他任何人都不可以進行強拆,否則應當賠償損失。

            案例一:物業強拆違章建筑,法院判決賠償業主損失

            2001年6月13日,南京市民張小阜女士購了一處住房,并與蘇寧物業公司(下稱蘇寧公司)簽訂了物業管理合約。7月16日,張小阜請工人對新房進行裝修。在此過程中,她在內廚房外北陽臺上,用輕鋼龍骨材料搭建了一間約8.5平方米的廚房,且進行了內外裝修,但該房系違章建筑。

           同年9月27日傍晚,負責小區物業管理的蘇寧公司的保安人員來到張的新房,限裝修工黃某5分鐘內離開房間。黃某離開后,蘇寧公司的有關人員將張家的北陽臺廚房吊頂、屋頂、墻體等多處砸爛。第二天上午,張小阜找到物業公司負責人交涉未果。當日晚6時許,蘇寧公司的邱某帶領該公司數人,從張小阜鄰居的窗口跳入張家北陽臺,將其違章搭建的廚房全部砸毀,廚房內的生活設施及物品全部被毀壞。

           事后,張小阜與蘇寧公司多次交涉未果,遂于2001年10月11日將對方告上法庭,要求判令蘇寧公司賠償物品損失費2.3萬元、精神損失費5000元,并要求被告承擔本案全部訴訟費。

            南京市鼓樓區法院受理此案后,先后兩次開庭審理此案。庭審中,蘇寧公司首先提出,訴狀中所稱在外陽臺上搭建的廚房是違章建筑,張小阜也未提供相應的證據證實損害行為就是該公司所為。據此,蘇寧公司不清楚張小阜起訴的依據是什么。此外,對張小阜要求賠償精神損失費沒有法律依據,故請求法院駁回原告的訴訟請求。

          張小阜指出,自己對搭建的廚房是違章建筑不持異議,但蘇寧公司無權拆除違建,并堅稱廚房及室內物品就是對方強行拆除并毀壞的。她認為,由于蘇寧公司的損害行為,毀壞了自家外廚房自來水管及廚房排油煙氣管等。由于自來水管損壞漏水,還造成鄰居家廚房、餐廳裝潢受損,費用高達4685元,要求蘇寧公司一并賠償。

            南京市鼓樓區法院對張小阜損壞現場進行了實地勘查,并委托評估機構對所建廚房的建材價值、人工費用及廚房內的生活設施、物品進行了財產評估,鑒定結論總損失額為1.2萬元。該院經審理后認為:張小阜搭建的廚房雖系違章建筑,應當拆除,但該權利應由行政主管部門行使,蘇寧公司作為物業管理部門,無權行使此權利。作為廚房的搭建人,張小阜投入的建筑材料、人工費用及廚房內的生活設施、物品系其合法財產,理應受法律保護。蘇寧公司擅自闖入對方民宅,毀壞財物屬不法侵害行為。該公司的侵害行為與原告財物受損有直接的因果關系,由此所造成的損失理應予以全部賠償,具體賠償數額以鑒定結論為準。

           柒   物業是否有權以自己名義起訴業主,要求拆除違章搭建?

           這個問題長期存在爭議,在司法實踐中也存在相反的判決,支持的法院認為違章搭建行為損害了全體業主的利益,妨害了物業管理秩序,物業公司作為提供物業管理服務的主體,維持物業管理區域的秩序是其合同義務之一,因此物業公司當然有起訴違章搭建業主的主體資格。反對的觀點認為,雖然違章搭建行為損害了全體業主的利益,但是并未損害物業公司的利益,故物業公司無起訴主體資格。筆者同意第一種意見。

           但是需要注意的是,法律、法規對于違章搭建行為的界定是概括性的,尤其缺乏專門針對城市物業管理區域內的違章搭建行為的界定,這就需要在《房屋銷售合同》、《(前期)物業管理服務合同》或者《業主(臨時)公約》中對違章搭建行為進行約定。

           案例二:業主違章搭建構筑物,物業起訴拆除獲法院支持

           楊先生在松江某小區新購聯排別墅一幢,為讓家人住得舒心,楊先生精心裝修,花費甚巨。他不僅將房內布置得溫馨舒適、富麗堂皇,把靠南的二樓露臺、三樓陽臺作了封閉,更為了多利用空間,把靠北的陽臺一并封閉,并在封閉的玻璃上再搭建了一間陽光房?吹椒课菘啃^圍墻,楊先生又突發奇想,將屋外靠墻的草地改造了一座古香古色的全木質涼亭,準備夏天乘涼,冬日小憩。

            隨著裝修完工,楊先生準備享受勞動成果時,卻收到物業公司的通知,要求其限期拆除封閉的二樓露臺、三樓搭建的陽光房以及涼亭,為此雙方爭執不下。物業公司依據《業主臨時管理規約》以及相應的入住文件,將楊先生告上了法庭。松江區人民法院審理后認為,被告楊先生的行為違反了 《業主臨時管理規約》第七條中不得擅自封閉陽臺、不得在公共部位搭建建筑物的規定,判決被告拆除相關的封閉陽臺以及涼亭。

           案例三:業主違章搭建構筑物,物業起訴拆除獲法院支持

           王敏系萬科星園小區9號樓X房屋的業主,自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全體業主共同部分私自搭建構筑物,北京萬科物業認為,王敏的行為嚴重侵害了全體業主的共同權益。為維護全體業主的合法權益,現訴至法院要求:判令王敏拆除位于北京市朝陽區仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。

           王敏辯稱:不同意原告的訴訟請求。理由是:程序上萬科物業提交的證據物業管理合同的期限是到2013年12月31日,以及到期,萬科星園小區涉及違建比較普遍,應當追加所有違建業主都應作為本案共同被告。事實上王敏之所以在二層露臺上搭建,是為了解決冬季保溫的問題,不存在損害其他業主利益的情況,在購買該房屋時前手業主已和業主進行過溝通,物業公司同意在個人露臺上搭建。

            法院審理后認為:萬科星園小區業主大會與原告簽訂了《萬科星園物業服務合同》,且合同期滿后原告仍為該小區提供物業服務,原、被告間已形成事實上的物業服務關系。被告系X室的所有權人,萬科星園業主委員會制定了《萬科星園物業管理規約》,被告作為萬科星園小區業主,亦應予以遵守,F原告要求被告拆除違法構筑物的請求,有法律及事實依據,本院予以支持。依據《中華人民共和國物權法》第七十八條第一款、第八十三條之規定,判決被告王敏于本判決生效之日起七日內拆除位于北京市朝陽區仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。案件受理費三十五元,由被告王敏負擔。

      捌  物業公司處理違章注意事項

      1、通過《前期物業服務合同》、《業主臨時公約》等文件明確對違章搭建行為進行界定,對常見多發的違章搭建行為作出列舉性規定,明確物業企業的訴訟主體資格。

      2、加強裝修管理,對裝修現場、屋面、露臺、庭院等可能違章搭建的重點部位的裝修加強巡視,一旦發現破壞房屋承重結構或違章搭建的苗頭應當及時制止,防止其他業主效仿,否則一旦形成違章搭建的風氣將無法制止,最終必將招致更過業主的不滿。方法上可以通過限制裝修人員或裝修材料進入施工現場的方式制止違章搭建,并及時向有關部門報告。

      3、聯合業主委員會或社區工作人員耐心做好違章搭建業主的說服工作,說服不成功的應當及時向業主發出整改通知書,并向相關部門報告,向相鄰業主通告,獲取其他業主的支持。

      4、物業企業接受的是全體業主的委托,維護全體業主的利益。在物業管理區域內進行違章搭建,侵害了其相鄰各方的正當利益,物業管理企業有義務予以勸阻、制止和及時報告。實踐中物業公司在履行上述三項義務時都必須保留好相關的證據,如果物業管理企業履行了上述義務卻沒有留下相關憑據,則可能日后成為其他業主拒交管理費的理由或被業主認為疏于管理

      5、雖然物業管理相關規定為物業管理企業設定了相關義務,卻并沒有賦予物業管理企業行政執法權,因此物業企業應慎重采取強制拆除措施。


       


       

      (責任編輯:湖南物業網陳)
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