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      小區業主共用水電分攤辦法

      時間:2021-04-19 09:42來源:www.ysbzcl.com 作者:湖南物業網 點擊:
      住宅小區公用水電費用分攤,一直是小區業主投訴較多的問題,也是困擾物業管理公司的難題,還是業主和物業管理方復雜矛盾的導火線。甚至,就因為這看似細小的問題,物業管理方如果沒有妥善處理好,也會加劇與業主和業主委員會之間的矛盾,最后導致物業管理公

             住宅小區公用水電費用分攤,一直是小區業主投訴較多的問題,也是困擾物業管理公司的難題,還是業主和物業管理方復雜矛盾的導火線。甚至,就因為這看似細小的問題,物業管理方如果沒有妥善處理好,也會加劇與業主和業主委員會之間的矛盾,最后導致物業管理公司被炒的例子也不鮮見。

             所謂公用水電,即公共用水用電,一般是指住宅小區范圍內的路燈用電,和小區住宅樓內走廊、樓梯、電梯、水泵、中央空調等公共設施的用水用電,以及變損、線損、表損等自然損耗部分和總表與分表之間差額部分的水電。特別要提及的是,根據廣東省物價局《關于規范全省城鎮住宅小區物業管理服務收費中公共水電費分攤問題的通知》規定,住宅小區公共用電不包括住宅小區物業管理單位辦公及生活等用水用電,不包括小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳裝飾等用水用電,也不包括小區開展多種經營活動如小區會所、游泳池、停車場等的用水用電。
             盡管不少省市都就居民住宅公共用水用電分攤問題出臺了一些地方性相關辦法,但大多是由供水和供電部門牽頭擬定的,難以成為小區業主最為認可和接受的公共用電分攤辦法。以廣州為例,廣州市物價局在1999年5月開始試行由廣州城市用電服務有限公司制定的《廣州市居民住宅公共用電電量攤分辦法》,在2000年7月先是取消了一戶一表住宅用電損耗電量(即差額電量)的攤分,之后仍有部分用戶不同意這樣的攤分辦法,造成了公用電費收繳不上來。于是,廣州市在2001年8月就不再統一執行這套辦法,而改為“非住宅小區公共用電由用戶自行攤分,住宅小區公共用電由物業公司與用戶協商確定攤分辦法后攤分。”
            公用水電分攤辦法不外乎這樣幾種:
            一是按公共用水用電的用戶戶數來進行分攤;
            二是按公共用水用電的用戶單元數來進行分攤;
            三是按公共用水用電的用戶的用水用電量來進行分攤;
            四是按公共用水用電的用戶的產權建筑面積來進行分攤;
            五是按公共用水用電的不同項目而綜合采用上述不同的分攤辦法來進行分攤。
            例如,《廣州市居民住宅公共用電電量攤分辦法(試行)》主要是按照公共用電的用戶戶數來進行分攤的一種辦法;《海南省物業小區公共水電費分攤辦法》主要是按照公共用水用電的用戶的用水用電量來進行分攤的一種辦法;《廈門市住宅區公共用電電量分攤暫行辦法》中有關中央空調的用電分攤卻是按照用戶的產權建筑面積來進行分攤的,如有中央空調使用計時條件的,還應結合使用時間進行分攤。
            應該說,從公平和合理層面上細究和考量,上述三種基本公用水電分攤辦法在公正性上還是有一定差別的。比如,第一種是按公共用水用電的用戶戶數或單元數來進行分攤,但在一般的住宅小區里,少則數百上千戶,多則數千近萬戶,而單元戶型有一室一廳的、有二室一廳的、有三室二廳的、有四室二廳的、有時還有復式的,相應不同單元戶型也會住著不同的人數而要占用不同的公用水電資源,如果讓二室一廳單元的用戶和四室二廳單元的用戶分攤一樣多的公用水電費用,顯然有失公平。特別是,還有業主是以一人名義購買了多套單元住宅,然后讓自己的親屬居住,而也要求這多套單元住宅只按一戶來分攤公用水電費用(當然理論上也說得過去),就更讓人匪夷所思、不能茍同了。
      所以說,第一種分別按公共用水用電的用戶戶數和單元數來進行公用水電分攤的辦法,在戶型較為單一或差別不大、一戶基本一單元的單幢住宅樓或小型住宅小區里還可以勉強 采用,但在戶型多樣、一戶非一單元的較大型住宅小區里采用,就一定不算是最公平、最公正、最合理的分攤辦法了,也一定會得不到住宅小區廣大業主的支持、認可和接受。
              而第二種和第三種按公共用水用電的用戶的用水用電量或產權建筑面積來進行分攤,明顯地較第一種而言要進步得多、合理得多。它基本消除了小戶型用戶、大戶型用戶、一戶非一單元用戶只分攤一樣多的公用水電費用的弊端。但第三種按公共用水用電的用戶的產權建筑面積來進行分攤的辦法,對住宅小區里那些時常出差、或經常外出、或間隔性居住的住戶來說,就稍稍有些不公了?傮w來說,第二種按公共用水用電的用戶的用水用電量來進行分攤,是較為公平、公正、合理的一種分攤辦法。
      具體到每一個住宅小區要采用哪種分攤辦法,才是小區業主最為認可和接受的公用水電分攤辦法?
             大體說來,物業管理公司或業主委員會在制定這套分攤辦法時,首先,應該本著公平、公開、公正、合理這一基本原則,并號召小區業主積極參與和提出自己的合理化建議;其次,在初稿完成后再書面征求業主們的意見并進行補充修正;最后,把業主基本認可和接受的公用水電分攤辦法草案提交業主大會或業主代表大會表決通過,變成大家公認和據此執行的決案。遵循這樣的操作步驟和操作方法而制定出來的公用水電分攤辦法,一定是最為業主認可和接受的一套細化了的公用水電分攤辦法。
            下面就是我們所在住宅小區遵循以上原則和步驟,經無數次反復修改并最終獲得業主代表大會通過的公用水電分攤辦法,供大家參考。
           《小區公用水電分攤辦法》
            第一條:為規范住戶公共用水用電的分攤,保障業主的公共利益,根據公平、公開、公正、合理的原則,制定本辦法。
            第二條:本辦法所攤分的公用水量、電量包括以下五個方面:差額水量、水泵用電量、電梯用電量、梯燈用電量、路燈用電量。
            差額水量是指每幢住宅樓的總表和分表的水量差,主要由自然損耗、清洗水池等損耗水量構成。
            水泵用電量是指每幢住宅樓住戶共用蓄水池的水泵所耗用電量。
            電梯用電量是指每幢住宅樓住戶專用電梯所耗用電量。
           梯燈用電量是指每幢住宅樓公共樓道照明電器所耗用電量。
           路燈用電量是指住宅小區內道路照明電器所耗用電量。
           第三條:差額水量分攤方法
           差額水量分攤,按每幢住宅樓住戶用水量進行分攤。
           住戶分攤差額水量=住戶分表水量/住戶分表水量之和×總表與分表水量差額
           第四條:水泵用電分攤方法
            從使用水泵樓層(即第四層)開始,按每幢住宅樓住戶共用蓄水池的住戶用水量進行分攤。
            住戶分攤水泵電量=住戶分表水量/住戶分表水量之和×水泵電量
            第五條:電梯用電分攤方法
            電梯用電分攤,按樓層系數和每幢住宅樓住戶用電量進行分攤。
            每幢住宅樓,5層以下(含5層)為第一段,系數為1,6-10層為第二段,系數為1.2,11-15層為第三段,系數為1.4,如此按5層為一段類推,每段系數按20%遞增,即系數為1+(N-1)×0.2,首層不使用電梯的用戶不用攤分。
           (一)電梯電量分攤系數=電梯電量/一段住戶用電量×1+二段住戶用電量×1.2+……+N段住戶用電量×[1+(N-1)×0.2]
           (二)住戶分攤電梯電量=電梯電量分攤系數×住戶用電量×[1+(n-1)×0.2]
            第六條:梯燈用電分攤方法
            梯燈用電分攤,按每幢住宅樓住戶用電量進行分攤。
            住戶分攤梯燈電量=住戶用電量/住戶用電量之和×梯燈電量。
            第七條:路燈用電分攤方法
            路燈用電分攤,按住宅小區內住戶用電量進行分攤。
           住戶分攤路燈電量=住戶用電量/住戶用電量之和×路燈電量。
           第八條:公用水電分攤辦法已經業主代表大會通過,即日起正式實行。

       
      (責任編輯:湖南物業網陳)
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