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      關于業主支付物業費義務的7條裁判規則

      時間:2021-04-14 11:05來源:www.ysbzcl.com 作者:湖南物業網 點擊:
      法條變遷說明 《民法典》第944條在《合同法》中沒有對應條文,是在《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、《物業管理條例》第7、41條基礎上完善而來。 本條明確了物業費的支付對象是物業服務人,采用了業主支付物業費這

                法條變遷說明

              《民法典》第944條在《合同法》中沒有對應條文,是在《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、《物業管理條例》第7、41條基礎上完善而來。
              本條明確了物業費的支付對象是物業服務人,采用了業主“支付”物業費這一表述結構,未采用《物業管理條例》及相關規范性文件中帶有一定強制性色彩的“交納”一詞,體現了合同主體之間的平等性,更為準確。
               本條新增的第3款是關于物業服務人不得采取停水停電等方式催交物業費的禁止性規定,對于規范物業管理秩序、維護業主合法權益具有重要意義。
                影響條文
               1.《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
                第六條 經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。
               2.《物業管理條例》(2018修訂)
              第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
      (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
      (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
      (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
      (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
      (五)按時交納物業服務費用;
      (六)法律、法規規定的其他義務。
              第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
              已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。
              類案裁判規則
             1.業主雖未實際占有物業但已享有業主的權利及收益的,不得以物業未交付為由拒付物業服務費——江蘇夫子廟大世界商貿有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業服務合同糾紛案
             案例要旨:《物業管理條例》第四十二條第二款規定,已竣工但尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。根據“權利與義務相統一”原則,已通過訴訟成為物業所有權人并享有物業使用收益的買受人,因其已實際享有了業主的權利及收益,故不得以物業未交付為由,拒絕交付物業服務費用。業主與使用人之間的法律關系不能改變業主屬于物業服務法律關系中相對人的地位,業主不能以其非基于自愿被他人使用為由,向物業服務企業行使拒絕交納物業服務費用抗辯權。
               案號:(2014)蘇審三民申字第0687號
               審理法院:江蘇省高級人民法院
               案例來源:《人民司法·案例》 2016年第35期
               2.物業費的支付不以實體房屋的存在為必要條件——某物業服務有限公司訴張某物業服務合同糾紛案
      案例要旨:分析原房屋占用范圍內的土地上實際已不存在房屋時,于房地產登記機構登記的房地產權利人是否仍負有交納物業費的義務問題,應從三個方面進行考量,一是實際不存在房屋是否影響登記權利人的業主資格;二是物業服務企業與業主之間的物業服務合同在相關期間是否存在;三是物業服務企業是否依約完成物業服務內容。
              案例來源:《人民法院報》2011年12月01日第7版
              3.物業服務企業須經書面催交,業主無正當理由拒絕交納的或催告的合理期限內業主仍未交納的,可起訴欠費的業主——某物業服務管理有限公司訴徐某某物業服務合同糾紛案
             案例要旨:業主以不滿物業服務人的服務管理工作為由而拒絕支付物業費,物業服務人須經書面催告,若業主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納,物業服務人向業主主張物業費的訴訟條件方成就。
             案例來源:湖北法院網 2019年8月26日
             4.經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或在催告的合理期限內仍未交納物業費,業主應承擔違約責任——新世紀物業公司訴徐先生物業服務合同糾紛案
      案例要旨:業主與物業服務企業應當按照物業服務合同的約定分別履行自己的義務,行使自己的權利。業主以物業服務企業未能提供超出合同約定的服務為由拒交服務費沒有正當的法律上的依據,享受了物業服務,應當支付物業費,但經過物業服務企業的多次書面催交,一直未予支付,業主應當承擔違約責任。
              案例來源:法信精選
              5.業主不能以物業服務人提供的服務存在瑕疵為由拒絕履行交納物業費的義務——浙江雪峰物業服務有限公司訴盧俊民物業服務合同糾紛再審案
      案例要旨:物業服務企業的服務具有公共性,收取物業費是用于整體物業設施的維護保養、正常秩序維護所必需的費用,個別業主拒交物業費的行為,不僅損害了物業服務企業的利益,也損害了其他正常交費業主的利益,不利于物業整體管理。物業服務人提供的物業服務存在不足屬于合同履行瑕疵問題,不屬于根本違約,業主不能據此拒絕履行交納物業費的合同義務。
              案號:(2019)浙民再213號
              審理法院:浙江省高級人民法院
              案例來源:中國裁判文書網 發布日期:2019-08-20
            6.物業公司無證據證明其履行了催收物業費義務,其主張物業費起訴條件尚未具備——四川俊陽物業服務有限公司訴辛寶中、石祖清物業服務合同糾紛上訴案
      案例要旨:物業公司在向業主主張物業管理費及其他相關費用前,應先向業主發出書面催繳通知書,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定主要是為了平等保護當事人利益,通過物業服務企業的書面催交即可以提醒業主,也可以為業主和物業公司提供溝通機會,符合法律的效率價值。書面催交是業主承擔欠費責任的前提,且書面催交的形式應具備合理性。物業公司未提供證據證明其在起訴前履行了對業主的書面催收義務,故起訴條件尚未具備,其起訴應當予以駁回。
             案號:(2020)川01民終11406號
             審理法院:四川省成都市中級人民法院
             案例來源:中國裁判文書網 發布日期:2020-08-31
            7.物業服務人主張物業費,應當對物業費收取合同依據、提供物業服務以及書面催收三方面承擔證明責任——廣州番凱物業管理有限公司訴廣州市番禺麗江實業有限公司物業服務合同糾紛再審案
            案例要旨:在物業服務合同糾紛中,物業服務人主張物業費,應對以下三方面事實提交相關證據:提供合法服務的合同依據;已經按照合同約定以及相關規定提供服務,即實際履行物業服務合同中確定的物業服務管理事項的依據;向業主書面催交物業費且業主無正當理由拒絕支付。在無法完成證明標準的情況下,物業服務人應當承擔舉證不能的責任。
            案號:(2020)粵01民再27號
            審理法院:廣東省廣州市中級人民法院
             案例來源:中國裁判文書網 發布日期:2020-07-14
             司法觀點
            1.對于業主拒付物業費抗辯權性質的認定所謂抗辯權,是指義務人享有的拒絕權利人行使其權利的對抗權,狹義上的抗辯權僅指對請求權的抗辯!睹穹ǖ洹返525條至第527條分別規定了同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權,通常認為業主的抗辯權不具備不安抗辯權的特征。
            對于業主拒絕支付物業費的抗辯權屬于哪一種抗辯權,理論及實踐中存在爭議。因為物業服務人提供服務具有長期性、持續性,并非單次交易,業主在支付物業費時又往往是在合同履行期間采用按年支付的方式,雙方合同義務的履行狀態互相交織,難以明確區分雙方履行義務的先后順序,這與先履行抗辯權當事人債務有先后履行順序的特征并不相符,那么業主的抗辯權是否屬于同時履行抗辯權呢?同時履行抗辯權的雙方均享有抗辯權,如果認為業主享有不支付物業費的抗辯權,那么業主拒付物業費情況下,物業服務人是否享有不提供物業服務的抗辯權呢?
             對此,《物業管理條例》第77條規定,物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準,這實際上限制了物業服務人的抗辯權。這是因為物業服務人提供的服務具有公共性,物業服務人不應因個別業主的欠費行為而不履行對大多數業主的義務,實踐中也鮮見物業服務人以不提供物業服務進行抗辯的案例。
             同時,履行抗辯權的雙方當事人均享有對對方的抗辯權,既然難以認定物業服務人享有抗辯權,那么將業主的抗辯認定為同時履行抗辯權似不妥當。
             筆者認為,按照《民法典》第525條規定,同時履行抗辯權中“一方在對方履行債務不符合約定時,有權拒絕其相應的履行請求”,第256條規定的先履行抗辯權中“先履行一方履行債務不符合約定的,后履行一方有權拒絕其相應的履行請求”。
             從上述規定來看,無論是同時履行抗辯權還是先履行抗辯權,無論雙方債務有無明確的履行順序,行使抗辯權時針對的均是已經履行的在先債務,從這個角度上講,同時履行抗辯權和先履行抗辯權的邊界并非涇渭分明。因此,對于業主的抗辯權性質在理論及實踐上都需要進一步進行研究。
             2.物業服務人催告后提起訴訟或仲裁的前提是業主合理期限屆滿仍不支付物業費按照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定,經書面催交后,業主無正當理由拒絕交納或在催告的合理期限內仍未交納的,物業服務人可以起訴。
             根據該條規定,經催交后,如果業主無正當理由拒絕交納即滿足起訴的條件,而無須等到催告的合理期限屆滿。而根據本條規定,業主在催告后給予的合理期限屆滿后仍未支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
             也就是說,在物業服務人催告的合理期限內,不管業主是否作出拒絕支付物業費的意思表示,物業服務人都無法提起訴訟或申請仲裁,必須滿足業主在合理期限屆滿仍不支付的條件才可以提起訴訟或申請仲裁。之所以這樣規定,是為了盡最大可能緩和業主和物業服務人之間的關系,給予雙方足夠的時間解決糾紛,避免矛盾激化。
             3.關于物業服務人采取停水、停電措施造成損害的處理物業服務人不得采取停水、停電等措施催收物業費屬于禁止性規定,無論物業服務合同有無約定,物業服務人都不得采取此類措施。如果物業服務人超越其管理職權,濫用停水、停電措施造成業主損害,則應當承擔侵權損害賠償責任,賠償數額應當根據物業服務人的過錯程度、損害的后果等因素綜合確定。
             關于供水、供電單位是否應當承擔賠償責任的問題,筆者認為,如果物業服務人在采取停水、停電措施過程中未征得供水、供電等單位的同意與配合,供水、供電單位對于停水、停電無明顯過錯,則供水、供電等單位對于損害結果的發生不應承擔賠償責任。(以上觀點一、二、三均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編:《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》(四),人民法院出版社2020年7月版,第2607-2609)
            關聯法條
          《物業管理條例》(2018修訂)
            第六十四條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。


       
      (責任編輯:湖南物業網陳)
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