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      加強物業服務企業監管,完善退出機制 崇川區出臺社區物業管理辦

      時間:2021-04-08 09:43來源:www.ysbzcl.com 作者:湖南物業網 點擊:
      為進一步加強物業項目規范化、長效化管理,提高崇川區住宅小區物業管理水平,改善居民居住環境,根據《江蘇省物業管理條例》、《南通市住宅物業管理條例》和市政府《關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》,結合崇川區實際,制定本辦法 一、總體目標

            為進一步加強物業項目規范化、長效化管理,提高崇川區住宅小區物業管理水平,改善居民居住環境,根據《江蘇省物業管理條例》、《南通市住宅物業管理條例》和市政府《關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》,結合崇川區實際,制定本辦法

      一、總體目標
            強化物業管理各方責任,推動物業管理重心下移,優化物業管理模式,加快建立“統一領導、分級負責,條塊結合、以塊為主,整體聯動、綜合協調”的物業管理工作體制,進一步提高我區物業管理水平。
      二、完善社區物業管理工作體制
      1、明確管理人員
            街道明確專職物管工作人員,建立黨政領導掛鉤聯系各社區物業制度。
            社區明確專職物管工作人員;物業管理工作由社區書記組織開展。
      2、落實三級管理責任
             社區物業管理以街道為主體,社區(居委會)具體負責,區相關部門指導與協助。區部門、街道(開發區)、居(村)委會三級要明確職責分工,全力抓好落實。
            區相關部門要將物業管理中與部門相關的工作列入部門日常工作:
            政法委:負責物業糾紛化解組織協調、檢查考評工作。
            發改委:負責做好普通商品房小區前期物業服務收費標準審核工作。
            司法局:負責指導全區物業糾紛調處工作。
            財政局:負責物業管理財政獎補資金審核和撥付工作。
            住建局:負責對全區物業管理工作的指導、檢查、督查,牽頭協調、處理物業管理工作中的突出問題;負責協議選聘物業服務企業審批、物業服務企業備案、物業管理區域備案、物業服務合同備案、物業承接查驗備案。
            市政和綠化管理局:負責對小區雨污水、燃氣私拉亂接行為處置工作的技術指導。
           城管局:負責對小區違反城市管理法律、法規、規章的行為進行查處,監督指導物業服務企業做好垃圾分類和無違建小區創建工作;參與物業管理考核。
            市場監督管理局:負責小區內電梯安全運行等的監督檢查,依法查處違法違規使用電梯行為;參與物業管理考核。
            市自然資源和規劃崇川分局:負責審查小區物業管理及配套服務用房規劃。
            崇川生態環境局:負責查處各類經營主體的環境違法、違規行為。
            公安分局:負責對小區內治安、技防、無證養寵、車輛停放等進行監督檢查,依法查處違反治安管理條例的各種行為;參與物業管理考核。
            崇川消防救援大隊:負責對小區消防安全檢查,依法查處違反消防管理規定行為;參與物業管理考核。
             環衛處:負責小區生活垃圾清運工作;監督指導物業服務企業做好生活垃圾分類工作;參與指導小區生活垃圾實施布點、建設工作;參與物業管理考核。
            文明辦:負責督查、指導小區文明創建工作。
            街道(開發區)是小區物業管理的責任主體,全面負責轄區內的物業管理工作。
            社區負責做好社區物業管理的具體工作。
            受聘的物業服務企業或物管站聘用的服務人員要按照服務標準及合同的約定做好具體服務工作。
      3、建立聯席會議制度
           區政府建立由分管副區長召集,區政府辦、紀委、發改委、民政、財政、住建、市政綠化、城管、衛健委、市場監管、信訪、自然資源和規劃、公安、消防、環衛等相關部門和各街道(開發區)組成的聯席會議制度,研究、協調、決策管理中的重大事項。會議采取定期與不定期相結合形式召開。一般每季度召開一次。聯席會議由分管副區長或委托政府辦、住建局負責人召集。街道可向區申請召開聯席會議。
      三、強化物業管理工作考評
          區政府成立由分管副區長為組長的物管考核領導小組。成員由住建、城管、市政綠化、消防、公安、財政、自然資源、衛健委、環衛、紀委、街道等部門人員組成。領導小組下設辦公室。辦公室設在住建局。辦公室具體負責全區物業管理考核的日常工作。
      1、對小區物業服務的考評
           對小區物業企業(含商品房、安置房、老舊小區,不含直管公房、單位自管房)的考核由街道(開發區)負責,每月考核一次(詳見附件1)。結果匯總后報區物管考核辦。區物管考核辦每季度在街道考核基礎上抽查或有針對性的考評各街道物業小區?荚u結果作為區政府考核街道物管工作的依據之一,作為評定各物管企業前期物業招投標資格、小區創優達標評比及政府對小區管理獎勵的依據。被抽查小區的考核最終得分以區考核為準。其考評得分低于街道對該小區考核得分的,街道其它所有小區季度考核得分按同差額下降;被抽查小區的考評得分高于街道考核得分的,街道其它所有小區季度考核得分按同差額提高(最高分不超過100分)。街道可以自訂、細化小區考核辦法,采用百分制。
           區對年度考評平均分(區抽查調整后分值)排名前10名的服務企業評定為年度優秀物業服務企業,排名前五的企業(含第五名),在管項目超過10個(含10個)獎勵6萬元,在管項目5-9個(含5個)獎勵5萬元,小于5個獎勵4萬元;排名6至10名的企業,在管項目超過10個(含10個)獎勵3.5萬元,在管項目5-9個(含5個)獎勵3萬元,小于5個的獎勵2.5萬元;排名后10名的物管企業,責令其整改,三個月未整改到位的,扣減年度信用分20分,取消兩年內項目評優資格,兩年內不出具信用證明。
      2、對街道(開發區)的考評
           街道(開發區)要將社區物業管理工作作為重點工作,納入年度目標管理考核。區物管考核領導小組從組織機構、規章制度、管理實效三方面每季度對街道(開發區)進行考核(詳見附件2),并將檢查考核結果進行通報?己私Y果與長效管理考核掛鉤。全年季度均分90分以上的(含90分,下同)長效管理考核加2分;80分以上的加1分;70分以上的不加不減;60分以上的扣1分;60分以下的扣2分。
      3、資金補貼辦法
      (1)物業服務費收費標準由區物管考核領導小組研究、制定,并定期適時調整。
            拆遷安置小區交付滿兩年,經街道考核后,與街道簽訂物業服務合同的安置房小區納入區級補貼。
            拆遷安置小區(含定居點、部分安置房小區)暫定為1.3元/平方米·月。其中,綜合管理、保安、保潔費用0.7元/平方米·月,綠化、設施設備維護、公共能耗等費用0.6元/平方米·月。拆遷安置小區(含定居點、部分安置房小區)居住物業管理費前兩年業主自行承擔,從第三年起區財政暫定補貼0.5元/平方米·月,業主自繳0.2元/平方米·月。補貼面積為小區居住面積。經過二手房交易的業主不再享受政府補貼(直系親屬過戶的除外),按照1.3元/平方米·月全額繳納物業費。補貼面積每年調整一次。
            綠化、設施設備維護、保養、公共能耗等統一由國有物業公司負責,按照0.6元/平方米·月每年與區財政結算。
            老舊住宅小區(2000年以前)納入區級物業管理考核,區政府每年拿出500萬獎勵年度考核優秀的項目(對照老小區改造項目按比例實施,上限為500萬),具體考核辦法另行制定。
      (2)區級財政對拆遷安置小區(含定居點、部分安置房小區)的物業管理費補貼與小區服務企業每季度的考評成績(區抽查調整后的成績)掛鉤?荚u得分在90分(含90分)以上的全額兌付,考評得分在90分以下的,按同比例兌付。
      (3)拆遷安置小區、老舊小區的低保、低收入、特困家庭,經認定物業管理費自繳部分全免。所免費用由街道(開發區)承擔。
      4、培養業主繳費、考核企業收費
           各街道、各物業服務企業加強宣傳,培養居民繳費意識。各物業服務企業努力提升服務質量,提高業主滿意度,提升物業費收費率。每年度一季度,區考核辦將安置小區物業服務企業上年度物業費收繳率納入考核,考核結果與本季度物業費補貼掛鉤(考核辦法另行制定)。
      四、加強物業服務企業監管
      1、普通商品房小區
           區住建局根據工作職責,做好前期物業合同備案、物業履約保證金收取和信用平臺動態管理工作,依法查處物業管理違法行為。
           區物業管理中心牽頭定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評和業主滿意度測評,監督、指導物業服務企業服務行為,并做好物業服務企業和項目經理信用評價工作。
            業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間,應維持正常物業管理秩序。區、街道(開發區)要做好相關監督工作。
      2、安置房、農民集中居住區
      (1)完善準入機制。全區統一建立安置房物業服務企業庫,庫內企業暫定30家。入庫企業通過招標確定,并根據考核結果實施動態管理,逐步淘汰優選至10家。街道(開發區)根據需要從企業庫中,按工作業績、考核排名等擇優選定物業服務企業。
      (2)明確準入流程。開發單位向街道(開發區)提出招標申請,附物業用房、設備設施清單,繳納物業開辦費用(重新招聘的無此流程)→街道(開發區)制訂招標方案→區物業管理中心審定方案→街道(開發區)發布公告→服務企業報名→街道(開發區)發標→服務企業投標→投標企業繳納投標保證金→街道(開發區)組織開標、評標→中標企業繳納履約保證金→街道(開發區)與服務企業簽約。
      (3)加強日?己。物業服務企業履約情況由區物業管理中心和街道(開發區)聯合考核?己藰藴屎娃k法由區住建局制定。區物業管理中心考核采取抽查方式,每季度組織一次,抽查小區的平均分按40%權重折算計入物業服務企業季度得分。街道(開發區)考核每月組織一次,每季度平均分按60%權重折算計入物業服務企業季度得分?荚u結果與物業管理財政獎補兌現掛鉤,同時作為全區物業服務企業年度排名和退出的主要依據。
      (4)完善退出機制。對當季度考核排名最后一位,或考核低于60分的,由區物業管理中心和街道(開發區)進行約談,并責令限期整改到位。有以下情況之一:被約談后未及時整改到位的;連續兩個季度考核排名最后一位或低于60分的,街道(開發區)會同有關部門予以清退。被清退企業兩年內不得進入區物業服務企業庫。
      3、嚴格履約保障
           建立物業服務企業履約保證金制度,繳納標準為:小區總建筑面積10萬平方米以下0.8元/㎡,10萬平方米以上的每增加1萬平方米增加0.5萬元。保證金由專用賬戶集中管理。履約保證金堅持收支兩條線,新交付的各類住宅小區(含商辦項目)嚴格按照標準繳納,各物業服務企業原則上必須至少保留一個項目的履約保證金,其余符合條件的可按要求申請退還。商品房小區:前期物業服務合同到期后,與業委會簽訂物業服務合同的,由物業服務企業申請,業委會、所在街道同意,區主管部門核準后退還(未成立業委會的,與開發建設單位簽訂物業服務合同后,由小區所在社區提出退還意見);安置小區:納入區級補貼滿兩年的,由物業服務企業申請,社區(業委會)、街道同意,區主管部門核準后退還。如無新的項目接管,則保留最后一個項目的履約保證金暫不退還。 
      五、附則 
      (一)本辦法由區住房和城鄉建設局負責解釋。區原有關于物業管理工作的文件表述與本辦法不一致的,以本辦法為準。 
      (二)本辦法自2021年4月1日起施行。
       
       
      (責任編輯:湖南物業網陳)
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